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Droit Public : l'appréciation du caractère impropre du logement à l'habitation

Le 14 juin 2019
Par une jurisprudence récente le juge administratif a rappelé que l'analyse du caractère impropre du logement s'effectue à la date à laquelle il statue et que l'administration ne pouvait fonder sa décision que sur le règlement départemental sanitaire.

La lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux ne cesse de se renforcer, pour preuve le 11 juin 2019, le Sénat a adopté une proposition de loi visant à améliorer la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux. Cette proposition renforce notamment les pouvoirs de police du maire.

Me Baptiste GENIES, avocat en Droit Public et en Droit Administratif à Paris 8, vous informe que par un jugement en date du 4 juin 2019, le juge administratif est venu rappeler que le recours contre un arrêté préfectoral déclarant un logement impropre à l'habitation est un recours de pleine juridiction et qu'il appartenait au juge administratif de se prononcer sur le caractère impropre à l'habitation des locaux en cause en tenant compte de la situation existante à la date à laquelle il statue (TA VERSAILLES, 4 juin 2019, req. n°1800185).

I/Les locaux par nature impropre à l'habitation

L'article L. 1331-22 du Code de la santé publique permet au représentant de l'Etat (le plus souvent le Préfet) de mettre en demeure le propriétaire du logement de cesser la location du bien et de prescrire les mesures nécessaires pour faire cesser ce trouble.

Cet article dresse une liste de locaux qui sont par nature impropres à l'habitation à titre onéreux ou gratuit à savoir:

- les caves,

- les sous-sols,

- combles, 

- pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation.

Dans le jugement du 4 juin 2019 a rappelé que les locaux situés dans l'espace en dessous de la charpente d'un immeuble pourvu ou non d'un faux plafond, ne possédant pas une hauteur suffisante et non convenablement aménagé pour l'habitation est une comble.

Néanmoins, les propriétaires sont en droit de contester les arrêtés déclarant leurs logements impropres à l'habitation lorsque l'administration commet une erreur d'appréciation sur le caractère impropre du logement.

Ce recours sera un recours de pleine juridiction.

II/ Le recours de pleine juridiction contre l'arrêté déclarant un logement impropre à l'habitation

Un arrêté préfectoral déclarant un logement impropre à l'habitation entraînent des conséquences financières assez importantes pour le propriétaire. Le propriétaire doit notamment mettre fin à l'habitation et assurer le relogement du locataire.

Le relogement du locataire signifie notamment prendre en charge son déménagement, lui proposer des nouveaux logements, et le dédommager financièrement.

Si les propriétaires estiment que le logement destiné à l'habitation n'est pas impropre, ils devront effectuer un recours de pleine juridiction devant les juridictions administratives.

Dans un arrêt en date du 7 octobre 2013 le Conseil d'Etat avait précisé que lors d'un recours en annulation contre une mise en demeure du préfet était un recours de pleine juridiction et que le juge administratif pour se prononcer sur le caractère impropre de l'habitation devait prendre en compte la situation existant à la date à laquelle il statue (CE, 7 octobre 2013, req. n°352812).

Ce principe a notamment été confirmé par un arrêt de la Cour administrative de Versailles en date du 21 novembre 2017 (CAA Versailles, 21 novembre 2017, 15VE04028).

Encore plus récemment dans un arrêt du 14 février 2018, le Conseil d'Etat a précisé que le règlement sanitaire départemental n'avait pas pour objet de définir les modalités d'application des dispositions de l'article L. 1331-22 du Code de la santé publique et ne pouvait justifier la qualification de local impropre par nature à l'habitation.

Dans son jugement du 4 juin 2019, le Tribunal administratif de Versailles a repris les principes de ces diverses jurisprudences et a annulé l'arrêté préfectoral aux motifs que ni la configuration des lieux, ni la hauteur sous plafond inférieure à 2m20, ni aucun autre élément ne permet de regarder ce logement comme impropre à l'habitation (TA VERSAILLES, 4 juin 2019, req. n°1800185).

En effet, pour justifier l'annulation de l'arrêté préfectoral le juge administratif a pris le soin dans son jugement de détailler que le règlement sanitaire départemental n'avait pas lieu de s'appliquer et de prendre en  compte toutes les spécificités du logement.

Pour toute question relative à la procédure à engager devant les juridictions administratives, Me Baptiste GENIES Avocat en Droit Public à Paris 8 pourra vous répondre, vous conseiller et vous accompagner dans ces démarches.