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Les droits du propriétaire et le droit de préemption de la personne publique

Le 29 avril 2019
Le propriétaire ne peut pas vendre librement à la personne de son choix son bien immobilier, il doit le proposer aux collectivités publiques qui peuvent exercer le droit de préemption. Me Baptiste GENIES est là pour vous éclairer sur vos droits.

La vente de son bien immobilier (appartement, maison, terrain, immeuble) n'est pas toujours un long fleuve tranquille et il peut arriver que la personne publique souhaite acquérir votre bien en vue de réaliser des opérations d'aménagement. Ainsi vous n'êtes pas libre de vendre votre bien à l'acquéreur de votre choix surtout si votre bien est situé dans une zone de préemption.

Dans cette optique, vous devez avant de vendre votre bien à une tierce personne informer la personne publique que vous souhaitez vendre ce bien. Cette formalité s'effectue par un formulaire CERFA communément appelé "Déclaration d'intention d'aliéner ou DIA". Quels sont les principales conséquences de l'exercice du droit de préemption sur votre bien immobilier ? Maître Baptiste GENIES, avocat en droit de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire à Paris 8 vous éclaire. 

I/ La déclaration d'intention d'aliéner préalable à la procédure de préemption

En droit de l'urbanisme et de l'aménagement, le droit de préemption urbain permet à la personne publique d'acquérir en priorité un bien mis en vente par son propriétaire. 

La personne publique est informée par le vendeur par une déclaration d'intention d'aliéner. La déclaration d'intention d'aliéner est d'une certaine façon le point de départ du droit de préemption urbain.

II/ Les différentes hypothèses de l'exercice du droit de préemption

Ainsi, à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner il convient de présenter trois hypothèses :

Premièrement la personne publique refuse d'exercer son droit de préemption et ne souhaite pas acquérir le bien.

Dans cette hypothèse, le propriétaire est libre de vendre le bien à la personne de son choix.

Deuxièmement, la personne publique entend acquérir le bien au prix fixé par le vendeur. Ainsi cette situation ne présente pas de difficultés car les parties sont en accord sur la chose et le prix.

Cette situation peut s'apparenter à une vente "classique".

Troisièmement, la personne publique souhaite acquérir le bien mais pas au prix fixé par le vendeur. C'est dans cette hypothèse où l'exercice de ce droit de préemption par la personne publique revêt une incidence particulière pour le propriétaire. En outre, c'est dans cette hypothèse où être assisté par un avocat en Droit de l'Urbanisme et de l'Aménagement du territoire est le plus important.

En effet, si les parties ne sont pas en accord sur le prix de vente, la collectivité publique peut faire une proposition à un autre prix que celui fixé par le propriétaire.

Le propriétaire dispose de trois options dans cette situation:

- soit il accepte cette offre;

- soit il maintient sa première offre;

- soit il renoncer à la vente.

Néanmoins, si les parties ne trouvent pas d'accord amiable sur le prix de vente. Il est possible de saisir le juge de l'expropriation du Tribunal de Grande Instance. L'avocat vous aide dans cette procédure et Maître Baptiste GENIES est compétent pour vous assister devant les juridictions lorsque vous êtes confrontés à cette problématique liée à une procédure de préemption.

Le Juge de l'expropriation viendra effectuer une visite du bien immobilier à vendre et convoquera les parties à une audience pour fixer le prix du bien.

La fixation du prix par le Juge de l'expropriation a des conséquences importantes. En effet à partir du jour où la décision est notifiée par acte d'huissier aux parties, ces dernières disposent d'un délai de 2 mois pour faire connaître leurs intentions. Toutefois, il est important de préciser que le silence des parties vaut acceptation du prix et transfert de propriété. Ainsi, si le propriétaire n'est pas satisfait du prix fixé par le juge de l'expropriation, il est possible de faire appel de cette décision. 

A défaut, les parties signeront un acte notarié et tant que la collectivité publique n'aura pas versé l'intégralité du paiement, le propriétaire conservera la jouissance de son bien.

Le droit de préemption urbain permet à la personne publique d'acquérir en priorité votre bien immobilier que vous souhaitez vendre. Il arrive fréquemment que le prix proposé par la personne publique soit en dessous de vos attentes et du prix du marché immobilier.  

Au regard de la complexité du droit de préemption urbain, il semble plus prudent de faire appel à un avocat pour défendre au mieux vos intérêts si une collectivité publique a exercé son droit de préemption sur votre bien. En effet, il est important de vous faire assister dans la procédure devant le juge de l'expropriation pour obtenir la fixation du prix la plus juste de votre bien immobilier et il est également possible de contester la décision de préemption de la personne publique devant le Tribunal administratif. Maître Baptiste GENIES, avocat en droit de l'urbanisme et de l'aménagement du territoire à Paris 8 reste à votre disposition pour étudier votre cas et vous orienter vers la meilleure des solutions.